MEDIDAS DE APOYO A LAS FAMILIAS PARA PAGO DEL ALQUILER RECOGIDAS EN EL RDL 11/2020 DE 31 DE MARZO, POR EL QUE SE ADOPTAN MEDIDAS URGENTES COMPLEMENTARIAS EN EL ÁMBITO SOCIAL Y ECONÓMICO PARA HACER FRENTE AL  COVID-19

pago alquiler coronavirusEstamos viviendo momentos que nunca pensamos que fuéramos a vivir. Cuando era estudiante y estudié en derecho constitucional los estados de alarma, excepción y de sitio regulados en el artículo 116 de la Constitución Española pensé que se trataba de un tema que no iba a poner en práctica a lo largo de mis años de profesión, y si bien es cierto que se declaró el estado de alarma en al año 2010 ante la necesidad de cierre del espacio aéreo por reivindicaciones de los controladores aéreos, no tuvo la transcendencia que ha tenido la declaración actual del estado de alarma declarado el día 14 de marzo de 2020 mediante el Real Decreto 463/2020.

La situación tan excepcional que estamos viviendo ha dado lugar a que se estén tomando decisiones, también de carácter excepcional, sobre algunas materias como por ejemplo la que regula los arrendamientos, que en condiciones normales serían impensables, pues la determinación de moratorias o rebajas de rentas impuestas a los propietarios son contrapuestas al espíritu final del arrendamiento que no es otro que cesión del uso y disfrute de un inmueble a cambio de una renta o precio.

En este artículo vamos a estudiar las medidas que se han tomado respecto a los ARRENDAMIENTOS en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, ratificado por el Congreso de los Diputados el pasado 9 de abril de 2020.

Con carácter previo a entrar a estudiar las medidas acordadas quiero dejar claro que estas medidas son aplicables a aquellos contratos de arrendamiento DE VIVIENDA HABITUAL otorgados bajo el amparo legal de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, por lo que aquellos arrendamientos concertados bajo leyes de arrendamientos anteriores quedan excluidos de estas medidas excepcionales, me refiero, entre otros, a los arrendamientos coloquialmente llamados “de renta antigua”, o aquellos de segundas residencias o de locales de negocio.

También hay que aclarar que no todo el que tiene concertado un contrato de arrendamiento podrá solicitar que se le apliquen estas medidas, solo podrán hacerlo las personas que estén en situación de especial vulnerabilidad económica. El RDL 11/2020 establece los requisitos que se tienen que cumplir para entender que se está en situación de vulnerabilidad económica y son el cumplimiento de los dos siguientes (reitero, hay que cumplir los dos requisitos simultáneamente):

  1. Que la persona obligada a pagar la renta se encuentre en alguna de estas situaciones:
  • Estar en desempleo.
  • Esté afectado por un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE).
  • En caso de ser empresario que se haya reducido la jornada por cuidado (personalmente no entiendo muy bien, ni encuentro en la práctica este caso).
  • Otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.
  • Que los ingresos conjuntos de la unidad familiar en el mes anterior a la moratoria no superen el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM actual 537,84 euros), límite que va incrementándose si se dan una serie de circunstancias familiares tales como número de hijos, personas discapacitadas, mayores de 65 años, etc.
  1. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos (electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil, y comunidad de propietarios) resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de miembros de la unidad familiar, entendiéndose por unidad familiar el titular del contrato de arrendamiento, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyéndose también el cónyuge o pareja de hecho inscrita de los hijos, si reside en la vivienda.

Además de lo anterior, el RDL 11/2020 establece un tercer requisito más para poder acceder a las medidas, que no tiene que ver con la situación de vulnerabilidad económica pero es indispensable que también se cumpla, y es el de que el titular del contrato o de cualquiera de las personas que viven en la vivienda arrendada no sea propietario o usufructuario de alguna vivienda en España, sin que se tengan en cuenta en este caso aquellas viviendas de las que se es propietario de un porcentaje porque se hayan heredado, o las viviendas que son en propiedad conjunta con tu excónyuge y es él el que la está disfrutando después de un procedimiento de divorcio.

Una vez cumplidos todos los requisitos anteriores, pasamos a detallar las medidas a las que se puede acceder:

  • MORATORIAS EN EL PAGO DE LA RENTA

El RDL diferencia, desde mi punto de vista muy acertadamente, entre grandes propietarios/arrendadores, y pequeños propietarios/arrendadores. Diferencia a cada uno de ellos por el cumplimiento de los siguientes requisitos:

    • Grandes propietarios/arrendadores: Son aquellas empresas o entidades públicas de viviendas o gran tenedores, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
    • Pequeños propietarios/arrendadores: Son todos aquellos que no cumplen la premisa anterior.

Nota: la terminología “gran propietario/arrendador”, y “pequeño propietario/arrendador” no es utilizada por el RDL 11/2020, es de mi propia cosecha, si bien creo que puede ayudar a entender la diferencia entre unos y otros simplemente con el nombre, sobre todo a aquellas personas que no están familiarizadas con la terminología jurídica.

Por tanto, teniendo en cuenta si tenemos concertado un contrato de arrendamiento con un gran propietario/ arrendador o un pequeño propietario/arrendador, las medidas excepcionales para moratoria del pago de nuestra renta van a ser distintas.

    • MORATORIA EN EL PAGO DE LA RENTA PARA ALQUILERES FORMALIZADOS CON GRANDES PROPIETARIOS/ARRENDADORES:
    1. Podemos solicitar:
    • El aplazamiento temporal en el pago de la renta.
    • Condonación total.
    • Condonación parcial.
    1. Se debe solicitar en el plazo de UN MES desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, es decir hay que solicitarlo hasta el 1 de mayo de 2020.
    2. Es posible que se llegue a un acuerdo entre arrendador y arrendatario. Mi consejo es que se redacte un anexo al contrato de arrendamiento en el que se plasme este acuerdo que será de obligado cumplimiento por las partes.
    3. Si no se llega a un acuerdo con el propietario, el RDL 11/2020 establece una obligación al arrendador de contestar en siete días al arrendatario optando por estas dos opciones:
      • Reducir la renta en un 50% por el tiempo que dure el estado de alarma o si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, por un plazo mayor que nunca podrá superar los cuatro meses.
      • Una moratoria en el pago de la renta prorrogable renta a renta durante el tiempo que dure el estado de alarma, y si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19 por un plazo mayor que nunca podrá superar los cuatro meses. Este aplazamiento de la cuota se podrá fraccionar hasta un máximo de tres años, pero siempre dentro del plazo a lo largo de duración del contrato, por ejemplo, si el contrato de arrendamiento tiene una duración de un año, se podrá fraccionar la renta aplazada durante ese año, no por más tiempo.
    • MORATORIA EN EL PAGO DE LA RENTA PARA ALQUILERES FORMALIZADOS CON PEQUEÑOS PROPIETARIOS/ARRENDADORES:
      1. Podemos solicitar:
      • El aplazamiento temporal en el pago de la renta.
      • Condonación total.
      • Condonación parcial.
      1. Se debe solicitar en el plazo de UN MES desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, es decir hay que solicitarlo hasta el 1 de mayo de 2020.
      2. El arrendador deberá contestar en el plazo de siete días si acepta la propuesta de su arrendatario. El arrendador puede negarse, esta es la gran diferencia con respecto a los arrendamientos formalizados con grandes propietarios.
      3. En caso de que el arrendador no acepte el arrendatario podrá acceder al programa de ayudas transitorias de financiación.
  • SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO Y DE LOS LANZAMIENTOS JUDICIALES.
    1. El procedimiento de desahucio debe estar ya iniciado dentro del Juzgado.
    2. Se deberá comunicar al Juzgado la situación de vulnerabilidad económica por parte del arrendatario.
    3. El Juzgado recabará un informe de los servicios sociales.
    4. El lanzamiento judicial se suspenderá por el plazo necesario para que se adopten las medidas acordadas en el informe de los servicios sociales, o como máximo por seis meses.
    5. Es posible que el arrendador también se encuentre en situación de vulnerabilidad económica por lo que si es así podrá comunicarlo al Juzgado, el cual, a su vez, lo comunicará a los servicios sociales para que éstos lo tengan en cuenta a la hora de elaborar su informe.
  • PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO.
    1. Si el arrendamiento finaliza en el periodo comprendido entre el tiempo que dure el estado de alarma y hasta dos meses después de que finalice, el arrendatario podrá pedir una prórroga de su contrato de arrendamiento.
    1. El período máximo de prórroga será de seis meses.
    1. Las condiciones serán las mismas que las pactadas en el contrato
    1. Esta prórroga debe ser aceptada por el arrendador.
  • FINANCIACIÓN AVALADA POR EL ESTADO PARA PAGO DE LA RENTA.
    1. Se podrá acudir a las Entidades Bancarias para pedir un préstamo que ascienda hasta un máximo de seis mensualidades de renta.
    2. Este préstamo podrá devolverse en un plazo máximo de 6 años, prorrogables de manera excepcional por otros 4 años más.
    3. Esta financiación irá directamente al pago de la renta.
  • AYUDAS AL ALQUILER A TRAVÉS DEL PLAN ESTATAL DE VIVIENDA 2018-2021.
    1. Aquellos arrendatarios que hayan pedido préstamos para el pago de la renta conforme a lo explicado en el punto anterior, y tengan dificultades para devolver al Banco el dinero que se les prestó, podrán solicitar una ayuda al alquiler de concesión directa.
    1. La cuantía de esta ayuda será de hasta el 100% de la renta y como máximo de 900 euros al mes, o en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito para pago de renta de alquiler.

AUTORA DEL ARTICULO:

SONIA FERNÁNDEZ SANFRUTOS
SONIA FERNÁNDEZ SANFRUTOSAbogada - Administradora de Fincas
Licenciada en Derecho.
Administradora de Fincas.
Máster en Abogacía.
Máster en Informática y Derecho.
Experta en Derecho Civil, Penal, Mercantil y Familia.
Compliance Officer.

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Abogada de Familia

Dª Sonia Fernández Sanfrutos, Lex Asesores