MEDIDAS EN LOS ARRENDAMIENTOS FORMALIZADOS POR PYMES Y AUTÓNOMOS PARA PALIAR LOS EFECTOS DEL COVID-19

En respuesta a la demanda efectuada por el colectivo de Pymes y Autónomos, el Gobierno ha dictado el RDL 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, donde, entre otras, se apruebas medidas dirigidas a reducir los costes de pymes y autónomos a través de moratorias en sus contratos de arrendamientos.

Vamos a intentar contestar a las preguntas más frecuentes que suelen surgir relativas a este paquete de medidas, como son:

¿Qué puedo pedir?

La norma divide lo que podemos pedir a nuestro arrendador dependiendo de si éste es un gran tenedor de viviendas, o si no lo es.

• ARRENDADOR GRAN TENEDOR: El RDL define por gran tenedor aquella persona física o jurídica que es titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m².

Por tanto, si nuestro contrato lo tenemos formalizado con una empresa o particular que cumple estos requisitos podremos pedir UNA MORATORIA EN EL PAGO, que se aplicará de manera automática, y por el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, sin que en ningún caso pueda superarse los CUATRO MESES.

La renta que deja de pagarse por esta moratoria se abonará posteriormente, pudiéndose fraccionar el pago en un plazo de dos años a contar desde el momento en el que se encuentre superada la situación, o en todo caso finalizado el plazo máximo de moratoria de cuatro meses. Si el Contrato de Arrendamiento finalizara antes de estos dos años, el fraccionamiento será como máximo por el tiempo que esté vigente el contrato.

• ARRENDADORES NO GRANDES TENEDORES: Si nuestro arrendador no es un gran tenedor, podremos pedirle UN APLAZAMIENTO TEMPORAL Y EXTRAORDINARIO EN EL PAGO DE LA RENTA.

En este caso, el RDL permite a Arrendado y Arrendatario poder disponer libremente de la fianza que se hubiere entregado en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento, y por tanto, podrá servir para el pago total o parcial de alguna de las rentas. Esta fianza deberá REPONERSE EN EL PLAZO DE UN AÑO desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato en el caso de que éste fuera de un plazo inferior a un año.

        El legislador prevé que prime ante todo la voluntad de acuerdo de las partes, por lo que tanto en un caso como en el otro establece que estas peticiones se podrán hacer siempre y cuando que no se hayan acordado otras previas entre arrendador y arrendatario, en cuyo caso, serán estas las que operen y obliguen a las partes.

Mi consejo, y para evitar conflictos posteriores se debería redactar un anexo al contrato de arrendamiento en el que se plasmen todos los acuerdos a los que se llegue.

¿Quién lo puede pedir?

Pueden pedir estas moratorias o aplazamiento del pago de la renta las personas físicas o jurídicas que tengan suscrito un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre sobre arrendamientos urbanos, o de industria, y que cumplan los siguientes requisitos:

• Solo podrán pedirse por AUTÓNOMOS y PYMES.
• El arrendamiento debe referirse a un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el Autónomo o Pyme.
• En el caso de los Autónomos deberán:

1. 1. Estar afiliados y en situación de alta en el momento en el que se decretó el estado da alarma en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia, o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar, o en su caso en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
   2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
   3. En el caso de que la actividad no se haya visto suspendida directamente como consecuencia de la entrada el vigor del estado de alarma, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Por ejemplo, si se piden las medidas en el mes de mayo de 2020, la facturación del mes de abril de 2020 tiene que haber disminuido un 75% respecto a la facturación media de los meses de abril, mayo y junio de 2019.
   4. En el caso de las Pymes deberán:

1. 1. Ser sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:
      1. Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
      2. Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
      3. Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
   2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma o por órdenes dictadas por la Autoridad competente.
   3. En el caso de que la actividad no se haya visto suspendida directamente como consecuencia de la entrada el vigor del estado de alarma, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Por ejemplo, si se piden las medidas en el mes de mayo de 2020, la facturación del mes de abril de 2020 tiene que haber disminuido un 75% respecto a la facturación media de los meses de abril, mayo y junio de 2019.

¿Qué plazo tengo para pedirlo?

Estas medidas se pueden pedir en el plazo de UN MES desde que entró en vigor el RDL 15/2020 que las regula, es decir, HASTA EL DÍA 22 DE MAYO DE 2020 inclusive.

Mi consejo es que estas medidas se soliciten por escrito y a través de algún medio por el cual quede constancia de que se han solicitado. La mejor manera de hacerlo es a través de un burofax con certificado de texto y acuse de recibo, pudiéndose gestionar el envío a través de la página web de correos.

¿Cómo acredito los requisitos que me piden?

Los requisitos exigibles pueden acreditarse mediante la presentación del arrendatario al arrendador de la siguiente documentación:

• La reducción de la actividad se acreditará mediante la presentación de una DECLARACIÓN RESPONSABLE en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual indicada de, al menos, un 75 por ciento. El arrendador podrá pedir al arrendatario que le muestre sus libros contables para acreditar la reducción de la actividad.
• La suspensión de la actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (Hacienda) o el órgano competente de la Comunidad Autónoma.